Türkiye'de 2003 yılından 2008'in başlarına kadar ekonomik büyümenin en önemli motorlarından biri inşaat sektörüydü. Bu dönemin ilk yarısında İstanbul gibi büyük şehirlerde öylesine bir inşaat çılgınlığı yaşandı ki, büyüyen ekonominin ve yükselen fiyatların etkisiyle inşa edilen her şeyin alıcısı çoktan hazırdı.
Bu dönemde yalnız konuta değil, gayrimenkulün her türlüsüne aç olan piyasayı doyurmak için iş merkezleri, plazalar, alışveriş merkezleri birbiri ardına yükseldi, İstanbul'un çevresi konut projeleriyle doldu taştı. Gazetelerin sayfalarını, televizyonların reklam dakikalarını dolduran projelerle İstanbul'un bir ucu Çorlu'ya dayanırken, diğer ucu Kurtköy'ü çoktan aştı.
Umum Emlak Komisyoncuları Derneği 2’nci Başkanı Nizamettin Aşa, TÜİK verilerine göre, 2008’de İstanbul'da satılamayan 150.000 konut olduğunu, geçen yıldan bu yana bunun 400.000’in üzerine çıktığını, 2’nci el konutları da hesaba kattıklarında İstanbul'da 1 milyonun üzerinde satılık konut bulunduğunu tahmin ettiklerini söylüyor.
Gayrimenkul piyasasının hızla büyüdüğü 2003-2008 arası dönemi 2’ye ayırmak mümkün. Arsa maliyetinin düşük, piyasanın aç olduğu ilk yarıyı, arsa maliyetlerinin yükselip piyasanın da yavaş yavaş doygunluğa ulaştığı 2’nci dönem izledi. Ancak bu 2’nci dönemde ne yatırımcılar, ne de inşaat şirketleri piyasadaki bu doygunluğa pek kulak asmadan bildikleri yolda ilerlemeye devam etti. Sonuçta, küresel krizden çok önce, İstanbul'un çevresi oldukça yavaş satılan, hatta bir türlü satılamayan konut projeleriyle, Maslak'ta, Kavacık'ta bir türlü kiralanamayan iş merkezleriyle çoktan dolmuştu.
İstanbul gibi toprağın çok değerli olduğu kentlerde gayrimenkulün çok önemli bir yatırım ve gelir kaynağı olduğuna hiç kuşku yok. Ancak inşaat ve gayrimenkul sektöründeki kar oranlarını belirleyen en önemli değişkenin arazi değeri olduğunu ve arazi değerinin de kolay kolay düşmeyeceğini göz önüne alırsak, yapılan inşaatların elde kalmaması için artık bazı koşulların da yerine getirilmesi gerekiyor. Bu koşulların başta geleni de ürünün pazar ve müşteri beklentilerine göre şekillendirilmesi… Günümüzde diş fırçasından otomobile kadar üretilen her türlü ürün ve hizmet, kullanıcıların tercihleri doğrultusunda neredeyse yeniden tasarlanıyor. Şirketler müşteriye en yüksek değeri sunmak için birbiriyle yarışıyor, kullanıcının beklenti ve ihtiyaçları, deyim yerindeyse “didik didik” ediliyor. Ama nedense, Türkiye'deki gayrimenkul yatırımcıları ve inşaat şirketleri oturdukları yerden müşteri ihtiyaçlarını, segmentlerini, müşterinin nasıl bir ihtiyacı nasıl bir ürünle karşılamak istediğini, hatta bunun için kaç para ödeyebileceğini bildiklerini düşünüyor. Sonuçta da ortaya çıkan ürünlerin birbirinden farkı, kalitesi, sunduğu değer tartışmalı hale geliyor.
Umum Emlak Komisyoncuları Derneği'nin tahminlerine göre İstanbul'daki 1 milyon satılık konutun 600.000’i ikinci el. Yani 400.000 adet de yeni konut satılık. Fakat bunca konut ihtiyacına rağmen alıcı yok. Bu durumda üreticilerin de, yalnızca ekonomik konjonktürü suçlamak yerine, doğru ürünü üretip üretmediklerini de bir sorgulamaları gerekmez mi? 400.000 konut dediğimizde, ortalamayı 120 metrekare kabul edersek, satılamayan toplam alan 48 milyon metrekareye ulaşıyor. TÜİK'in verilerine göre metrekaresi ortalama 350 dolar olan bu konutların toplam yapım maliyeti 16,8 milyar dolara ulaşıyor. Kabul etmek gerekir ki, bu, Türkiye gibi bir ülkede yanlış yatırımlar yapmak için oldukça büyük bir rakam.
Kaynak: Dünya Gazetesi
www.dunyagazetesi.com.tr
|
