Turizm sektöründe yatırım yapmaya karar verdiniz; ama nereden-nasıl başlayacağınızı bilmiyor musunuz? İşte size A’dan Z’ye rehber olabilecek rehber bir dosya..

Yatırım Yapabileceğiniz Turizm Alanları Hangileridir?
Özellikle dış turizme dönük bir turizm yatırımı yapmak ve turizm sektörüne sağlanan teşviklerden yararlanmak için, yapacağınız yatırımın mutlaka Turizm Bakanlığı tarafından belgelenmesi gerekiyor. Turizm Bakanlığı tarafından Turizm Tesisleri Yönetmeliği koşulları uyarınca bu yönetmelik uyarınca turizm yatırımı belgesi ve turizm işletmesi belgesi verilebilecek yatırım türleri şunlar: Oteller (bir yıldızlı oteller, iki yıldızlı oteller, üç yıldızlı oteller, dört yıldızlı oteller, beş yıldızlı oteller) moteller, tatil köyleri (dört yıldızlı tatil köyleri, beş yıldızlı tatil köyleri) pansiyonlar, kampingler, apart oteller, hosteller, yeme-içme ve eğlence tesisleri, lokantalar (birinci sınıf lokantalar, ikinci sınıf lokantalar -müstakilen belgelendirilemez, belgeli tesis bünyesinde bulunabilirler- üçüncü sınıf lokantalar -müstakilen belgelendirilemez, belgeli tesis bünyesinde bulunabilirler-) kafeteryalar, (müstakilen belgelendirilemez, belgeli tesis bünyesinde bulunabilirler), eğlence yerleri (müstakilen belgelendirilemez, dört yıldızlı otel, beş yıldızlı otel, tatil köyleri ve tatil merkezleri bünyesinde bulunabilirler) sağlık ve spor tesisleri (termal turizmi tesisleri, havuzlar -belgeli tesis bünyesinde bulunabilir, müstakilen belgelendirilemez- golf tesisleri, dağ evi, spor ve avcılık tesisleri, kongre ve sergi merkezleri, rekreasyon tesisleri), tatil merkezleri, eğlence merkezleri, temalı parklar, günübirlik tesisleri, kırsal turizm tesisleri, yüzer tesisler, kış sporları ve kayak merkezleri, mekanik tesisleri, özel tesisler, turizm kompleksleri, mola noktaları, zincir tesisler, personel eğitimi tesisleri, yat turizmi tesisleri (yat turizmi kapsamında), yat yatırımı ve işletmeciliği, yat limanları yatırımı ve işletmeciliği,
seyahat acentaları (1618 Sayılı Seyahat Acentaları ve Seyahat Acentaları Birliği Kanunu Kapsamında)

Yatırımın Yerini Nasıl Seçeceksiniz?
Bir turizm yatırımı için her şeyden önce yatırımın yerine karar vermek gerekir. Gerek bölgesel, gerekse noktasal ölçekte, yatırım yerinin doğru seçilmiş olması, karlılığını doğrudan etkiler. Yatırımın yeri için beş farklı seçeneğiniz var:
· Sahip olduğunuz arsa üzerinde gerçekleştirmek
· Yatırım için arazi satın almak
· Turizm alan ve merkezleri içindeki kamu arazilerinde gerçekleştirmek
· Arazi tahsisi istemek
· Turizm alan ve merkezleri dışındaki hazine arazilerinin tahsisini istemek
· Turizm alan ve merkezleri dışındaki orman arazilerinin tahsisini istemek

Kendi arazinizi değerlendirmek istiyorsunuz: Öncelikle arazinizin imar planları açısından durumunu öğrenmeniz gerekiyor. Bu bilgi; belediye ve mücavir alan sınırları içerisinde belediyelerden, belediye ve mücavir alan sınırları dışında İl Bayındırlık ve İskan Müdürlüklerinden elde edilebilir. Hangi ölçekte olursa olsun imar planlarında turizm kullanımına ayrılmamış olan alanlarda turizm tesisi yapılamaz. Eğer araziniz, hiç bir plan sınırına girmiyor ise, öncelikle, turizm yatırımının gerçekleştirilmesini sağlayacak imar planının yapılması şarttır. Bunun için:
· Arazinin 1/1000 ölçekli halihazır haritasının olup olmadığı tahkik edilir. (Belediye ve mücavir alan sınırları içerisinde belediyeden, dışında İl Bayındırlık ve İskan Müdürlüklerinden veya İller Bankası Harita Dairesi Başkanlığından)
· 1/1000 ölçekli halihazır harita yok ise halihazır haritası yaptırılır ve belediye ve mücavir alanlar sınırları içinde ise belediyeler tarafından, dışında ise Bayındırlık ve İskan İl Müdürlüklerince onaylanır.
· Kıyıdaki araziler için Kıyı Kanunu'nun Uygulanmasına Dair Yönetmelik hükümleri uyarınca, kıyı kenar çizgisi tespiti yaptırılır.
· Arazinin imar planı yaptırılır ve onaylatılır.
Bu işlemler için Turizm Bakanlığı Yatırımlar Genel Müdürlüğüne başvurularak görüş alınmasında yarar var.
Eğer araziniz, onaylı planlarda turizm kullanımına ayrılmış alanda bulunuyorsa veya sizce hazırlanarak onaylatılan plan ile bu durum gerçekleşmiş ise turizm yatırımı için araziniz hazır durumdadır. Arazinin (imar parselinizin) alanı, izin verilen inşaat alanı, kat adedi veya yüksekliğini imar planından öğrenerek projelendirme faaliyetine başlayabilirsiniz.

Yatırım için Arazi Satın Alacaksınız: Turizm yatırımı amacı ile özel olarak arazi satın almak, yatırımcı için üzerinde titizlikle durulması gereken bir konu. Zira arazilerin fiziksel özelliklerinin turizm yatırımına uygun olması gerekliliğinin yanı sıra imar planında da turizm kullanımına ayrılmış olmaları gerek. Satın alınacak arazinin, konumu, büyüklüğü, ulaşım imkanları, özellikle dış turizm açışından havaalanlarına olan uzaklığı, mevcut ve geliştirilmesi gereken altyapısı, arazi seçiminde önemli faktörler.
Tüm bu açılardan, arazi seçimi aşamasında arazi yerini belirleyen ölçekli halihazır harita üzerine işlenmiş kroki veya mevcut durum (ve yanında da var ise, tapu, çap, kroki... vb) ile Yatırımlar Genel Müdürlüğü'ne başvurularak görüş alınmasında yarar var.

Turizm alan ve merkezleri dışındaki Hazine arazilerinin tahsisini isteyeceksiniz: Talep edilen arazinin yerinin, 1/25000 ölçekli harita üzerine işlenilerek onayın (İl Bayındırlık ve İskan Müdürlüğünce bir kopyasının), burada gerçekleştirmeyi düşündüğünüz tesisin tür, sınıf, kapasite ve niteliklerini, alt yapı çözümlerim ve pazarlama - işletme düşüncelerini açıklayan bir raporun, tahsis talebi yapan kişi veya kuruluşu mali açıdan da tanıtan bir raporun yer aldığı bir başvuru dosyasını Turizm Bakanlığı'na sunacaksınız. Bu talep imar planları ve plan kararları açısından incelenerek, uygun görüldüğü takdirde, 18.03.1986 gün ve 86/10497 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı gereği, Maliye Bakanlığı ile Turizm Bakanlığı arasında yapılan protokol uyarınca, aynen turizm alan ve merkezleri içinde kalan araziler gibi ilan edilmek suretiyle yatırımcılara duyuruluyor ve tahsisi sağlanıyor. Turizm alan ve merkezleri içinde veya dışında belediye, il özel idaresi, vakıflar vb. mülkiyetinde olan taşınmazlar için, belediye mülkiyetinde olması halinde belediye meclisi; il özel idarelerinin mülkiyetinde olması halinde il genel meclisi, vakıflar genel müdürlüğünün mülkiyetinde olması halinde ise vakıf meclisince alınacak, varsa tahsise ilişkin özel şartları da içeren meclis kararı ile bakanlığa yetki verilmesi halinde ilan yolu ile ilgili idare adına yatırımcı bulunabiliyor.

Bu durumda yatırımcıya, yatırımı gerçekleştirmenin ilk aşaması olarak altı aylık bir süre için ön izin verilmiş oluyor. Ön izin süresi içinde; yatırımcı, ‘Kamu Arazisinin Turizm Yatırımlarına Tahsisi Hakkında Yönetmelik’te ve şartnamesinde belirtilen yükümlülükleri yerine getirerek turizm yatırım belgesi almak zorunda.

Turizm yatırım belgesinin alınmasından ve belirtilen diğer yükümlülüklerin yerine getirilmesinden sonra, arazinin kesin tahsisi yatırımcıya yapılacak ve yatırım süreci başlamış olacak.

Orman arazisi tahsis etmek istiyorsanız: Başvuruyu öncelikle Orman Bakanlığı Orman Genel Müdürlüğüne yapacaksınız. Orman Bakanlığı Başvurunuzu; 5.4.1995 tarih ve 22249 sayılı Resmi Gazetede yayımlanmış olan ‘Orman Arazilerinin Tahsisi Hakkında Yönetmelik’ ve Turizm Bakanlığı ile Orman Bakanlığı arasında 9.10.1997 tarihinde imzalanan protokol hükümleri doğrultusunda değerlendirecek.

Turizm Yatırımı Belgesi Alma Aşamasına Geldiniz.
Kültür ve Turizm Bakanlığı tarafından; yatırım aşamasında turizm yatırımı belgesi, işletme aşamasında turizm işletmesi belgesi ile belgelendirilecek olan tesislerin yürürlükteki Turizm Tesisleri Yönetmeliğinde belirtilen nitelikleri sağlaması gerekiyor.
Yatırımınızın türü, sınıfı ve kapasitesini belirledikten sonra 06.07.2000 tarih ve 24101 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe giren Turizm Tesisleri Yönetmeliği ile 18.08.2000 tarih ve 24144 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe giren Turizm Tesisleri Yönetmeliği'nin Uygulanmasına Dair 2000/1 No'lu Tebliğ'de belirtilen bilgi ve belgeleri bir dosyada toplayarak, turizm yatırımı belgesi talebi ile Kültür ve Turizm Bakanlığı Yatırım ve İşletmeler Genel Müdürlüğü'ne başvuracaksınız. Ancak Turizm Tesisleri Yönetmeliği'nde zaman içerisinde, ihtiyaçlar çerçevesinde oluşabilecek değişikliklerin izlenmesi önemli.
· Sağlık ve Termal Turizm tesisleri için yapılacak başvurularda, tesisin, Sağlık Bakanlığı'nca belirlenen yapı ihtiyaç programı çerçevesinde gerçekleştirileceğine ilişkin belge ile başvurulması gerekiyor.
· Yoğun ağaç dokusuna sahip arsalarda projelendirme, aldırılacak ağaç rölevesine göre yaptırılıyor
Başvurunuzun incelenmesinden sonra, uygun görüldüğü takdirde turizm yatırımı belgeniz verilecek.
Yatırım sürecinizin aksamaması için bu işlemler süresince tesisinize ait mühendislik (alt yapı, statik-betonarme, tesisat, havalandırma, klima, elektrik, peyzaj, dekorasyon) projelerini, metraj ve keşiflerini hazırlayarak bundan sonraki işlemlere zaman geçirmeden başlayabilirsiniz.

Yatırımınızın bundan sonraki aşamasında yapacağınız işler farklı kuruluşlarda, farklı hazırlıklar isteyen işlemler gerektiriyor. Tüm bu işlemler için, faaliyete geçmeden önce ilgili kuruluşun yetkilileri ile görüşerek ön bilgi almanız, yapılacak hazırlıklara ilişkin varsa form ve broşürleri edinmeniz yararlı olacak:
· İnşaat faaliyetlerinin başlaması için inşaat ruhsatı almanız gerekiyor.
· Teşvik tedbirlerinden yararlanmak için Hazine Müsteşarlığından teşvik belgesi almalısınız.
· Türkiye Kalkınma Bankası A.Ş. yatırım kredilerinden yararlanabilirsiniz.
· Yabancı sermayeyi, yatırımınıza ortak edebilirsiniz.

İnşaat Ruhsatı
Turizm Bakanlığı'ndan Turizm Yatırımı Belgesi almanızdan sonra mimari, statik-betonarme, tesisat ve elektrik projeleri ve hesapları ile birlikte ilgili mahalli idareye (Mücavir alan sınırları içinde belediye, dışında il Bayındırlık ve İskan Müdürlüğüne) başvurarak inşaat ruhsatı alacaksınız. Yatırımınız, Turizm Bakanlığı'ndan Turizm Yatırımı Belgesi ve Hazine Müsteşarlığı'ndan Teşvik Belgesi almış ise, ruhsat harçlarından muaf olacaksınız.
Bu aşamada, tesisiniz, orman mülkiyetinde olup size tahsisli arazi üzerinde ise, Orman Bölge Müdürlüğüne başvurarak ağaç kesimi için izin almanız gerekiyor. Artık inşaat faaliyetlerine başlayabilirsiniz.
DİKKAT
İlerde çözümsüz sorunlarla karşılaşmak istemiyorsanız kesinlikle imar planınıza, vaziyet planınıza ve mimari projenize aykırı bir uygulamaya girişmeyin.

Teşvik Belgesi 
Yatırımınız, teşvik kararnameleri kapsamında teşvik tedbirlerinden yararlanabilecek yatırımlar arasına giriyorsa, gerekli bilgi ve belgelerle birlikte doğrudan Hazine Müsteşarlığı'na başvuracaksınız. Yıllık Teşvik Kararnameleri kapsamında esasları belirtilen yatırım projeleri, Hazine Müsteşarlığı'nca yapılacak değerlendirmeler sonucu uygun görülürse teşvik belgesine bağlanacaktır. Teşvik tedbirleri kapsamı ve başvuru şekilleri her yıl yeniden Teşvik Kararnameleri ile belirleniyor. Bu nedenle teşvik belgesi ile ilgili hazırlıklarınızı yapmadan önce Hazine Müsteşarlığı'na başvurarak ayrıntılı bilgi almanız uygun olur.

Yatırım Kredileri
Türkiye Kalkınma Bankası A.Ş., Turizm Bakanlığı tarafından turizm yatırım belgesi verilmiş, yatırım teşvik belgesi almış projeleri inceleyip uygun gördüğü takdirde kredi sağlıyor. Her yıl yenilenmekte olan kredi koşullarını ve ilkelerini, krediye başvuru şeklini öğrenmek için Türkiye Kalkınma Bankasından temin edebileceğiniz broşür ve formları dikkatle incelemelisiniz. Ayrıca Türkiye Kalkınma Bankası A.Ş.'ne başvurarak yetkili kişilerden ayrıntılı bilgi de alabilirsiniz. Kredi başvurusu için tüm belgelerinizin, mimari ve mühendislik projeleri ile metraj ve keşiflerin tamamlanmış ve inşaat ruhsatının alınmış olması şart.

Yabancı Sermaye 
Tesisinizi gerçekleştirmek için yurt dışı kaynaklardan yararlanabilirsiniz. Bunun yollarından biri de yabancı sermaye sahipleri ile ön görüşmeler yapıp bir ön mutabakata vardıktan sonra gerekli işlemleri yürütmek ve izin almak için, Hazine Müsteşarlığı (HM) Yabancı Sermaye Genel Müdürlüğüne başvuru yapmak. Bu başvurunun şekli ve esasları, Yabancı Sermaye Çerçeve Kararı ve bu karara ilişkin tebliğler ile ayrıntılı olarak belirlendi. Ayrıca başvuru öncesi ve işlemleri yürütürken Hazine Müsteşarlığı Yabancı Sermaye Genel Müdürlüğü ile temasa geçerek bilgi almanızda yarar var.

Turizm İşletmesi Belgesi 
Turizm yatırımı belgeli bir tesisin yatırımının tamamlanıp işletmeye hazır olması durumunda ya da turizm yatırımı belgesi almadan doğrudan turizm deneme işletmesi belgesi alınması istendiğinde Turizm Tesisleri Yönetmeliği'nin öngördüğü bilgi ve belgelerle turizm deneme işletmesi belgesi talebiyle Bakanlığa başvurulması gerekiyor.

Başvurunun Bakanlıkça uygun bulunması halinde tesisler yerinde denetlenerek Yönetmelik şartları çerçevesinde uygunluğu saptananlar turizm deneme işletmesi belgesi almaya hak kazanıyor. Turizm deneme işletmesi belgesi veya kısmi turizm deneme işletmesi belgesine sahip tesislerde altı ay içerisinde yapılacak sınıflandırma çalışması sonucunda tesisin tür ve sınıfı için belirlenen puan barajını aşması durumunda turizm işletmesi veya kısmi turizm deneme işletmesi belgesi düzenleniyor.

Üstün hizmet düzeyindeki işletmelere üst sınıf için belirlenen puan barajını aşması durumunda yeni sınıfının gerektirdiği asgari niteliklere bakılmaksızın bir üst sınıf verilebileceği gibi, nitelikleri düşük olanlara da alt sınıf verilebilir. Sınıflandırma Komisyonunca yapılacak değerlendirmeler sonucunda tesisin kendi türüne ilişkin belirlenen asgari puanın tutmaması halinde ise tesise ait belge iptal edilir.

Yatırım belgeli hiçbir tesis, turizm deneme işletmesi belgesi olmadan işletmeye açılamaz. Turizm belgeli yatırım ve işletmelerin belgeye esas niteliklerini, bu niteliklerini koruyup korumadıklarını denetleme ve işletmelerini sınıflandırma yetkisi Bakanlığa ait. 2634 Sayılı Turizmi Teşvik Kanunu ve yürürlükteki yönetmelikler kapsamında belirtilen hükümlere uymayan yatırım veya işletme belgeli tesisler hakkında ceza uygulanıyor. Bu hükümlere uygun davranmayan tesisler hakkında belgenin iptaline kadar gidebilecek uygulamalar da var. İşletmenin uygulayacağı fiyat tarifeleri, Turizm Bakanlığı İl Turizm Müdürlükleri tarafından onaylanıyor ve işletme tarzları denetleniyor.

İlgili Yönetmelikler
· Tüm bu bilgilere ek olarak aşağıdaki dokümanları incelemenizde de fayda var:
· 2634 Sayılı Turizmi Teşvik Kanunu
· Turizm Tesisleri Yönetmeliği
· Kamu Arazisinin Turizm Yatırımlarına Tahsisi Hakkında Yönetmelik
· Kalkınmada Öncelikli Yörelerde Yapılacak İstihdam Yaratıcı ve Teşvik Belgeli Yatırımlar İçin Gerçek ve Tüzel Kişilere Hazineye Ait Arazi ve Arsaların Bedelsiz Devrine İlişkin Yönetmelik
· Yat Turizmi Yönetmeliği
· 6224 Sayılı Yabancı Sermayeyi Teşvik Kanunu, Yabancı Sermaye Çerçeve Kararnamesi ve İlgili Tebliğler
· Turizm Alan ve Merkezlerinde Yer Alan Termal Suların Kullanım Hakkı ve İşletilme Usul ve Esasları Hakkında Yönetmelik
· Orman Arazilerinin Tahsisi Hakkında Yönetmelik
· Yıllık Teşvik Kararnamesi ve İlgili Tebliğleri
· Kıyı Kanunu Yönetmeliği

Turizm İlkeleri
Kalkınma planlarına da yansıyan turizm ilkeleri şöyle sıralanıyor:
· Sektörde kış, av ve su sporları ile festival, sağlık, gençlik, kongre, termal, golf ve 3. yaş turizmini daha cazip hale getirecek teşvik politikaları geliştirilecektir.
· Turizm sektörüne doğrudan veya dolaylı olarak hizmet verenlerin sayıca yeterli düzeye getirilmesi ve eğitilmek suretiyle bilgi ve becerilerinin artırılması sağlanacaktır.
· Turizm alt ve üst yapısının nitelik ve niceliğinin yükseltilmesine önem verilecektir.
· İnsanlığın kültür ve tabiat mirası durumundaki değerler etkin şekilde korunacak, çevre kültür peyzajı ilkeleri esas alınarak turizm faaliyet ve yatırımları planlanacak ve uygulanacaktır.
· Charter taşımacılığı geliştirilecek ve yerli seyahat acentalarının tur operatörlüğü teşvik edilecektir.
· Mevcut tesislerde doluluk oranlarını artırıcı, faaliyet mevsimini uzatıcı ve nitelik yükseltici önlemler alınacaktır.
· Doğal güzelliklerin ve kültürel değerlerin korunmasına öncelik verilecek, belirli sahaların korumaya alınarak turizme açılması teşvik edilecektir.
· Turistik tesis işletmeciliği geliştirilecek, küçük kapasiteli tesisler ile aile işletmeciliği teşvik edilecektir.
· Toplumun en uygun sağlıklı şartlarda tatil yapması sağlanacaktır.

Kaynak: TC Kültür ve Turizm Bakanlığı