Bu topraklarda ilk alışveriş merkezinin açılışının üzerinden 19 yıl geçti. Kapıların ziyaretçilerine aralamalarına aylar kala yerli ve yabancı markaların yer kapma telaşına düştüğü alışveriş merkezlerinin Türkiye macerası 1988 yılında kurulan Galleria ile başladı. Bugün ise ülke genelinde 176 alışveriş merkezi bulunuyor. Bunlardan 120’si Anadolu’daki çeşitli illerde, 56’sı İstanbul’da…
Tahminler 5 yıl içinde bu rakamın ikiye katlanacağı yönünde. Rakamlar fazla gibi görünse de kiralanabilir alan açısından değerlendirildiğinde Türkiye, bu konuda Avrupa ülkelerinin oldukça gerisinde kalıyor. Örneğin, bin kişi başına Norveç’te 734, İngiltere’de 230, İtalya’da 121, Çek Cumhuriyeti’nde 80 metrekare kiralanabilir alan düşüyor. Türkiye ise bu rakam şimdilik 47,6 metrekare. Ancak özellikle büyük metropollerin pek, semtinde bir alışveriş merkezinin bulunması, ’pazarın ne zaman doyuma ulaştığı sorusunu akla getiriyor. Alışveriş merkezi kiralama yönetimi alanında uzman isimlerle görüşüp bu soruya yanıt aradık. Türkiye’de halen faal durumda olan 176 merkezde 3 milyon 300 bin metrekare brüt kiralanabilir alan bulunuyor. Her geçen gün mevcut alışveriş merkezlerine bir yenisi ekleniyor olsa da sektör temsil pazarın kolay kolay doyuma ulaşmaya görüşünde birleşiyorlar.
Bu Pazar Doymaz
Çok değil birkaç yıl öncesine kadar yatırımcılar, inşaat çalışmalarının bitmesine yakın kiralama yöneticileriyle temasa geçiyordu. Bugün ise çalışılacak isimler daha proje aşamasındayken belirleniyor. Çünkü söz konusu isimler sadece kiralama konusunda değil marka karmasının belirlenmesinden ziyaretçi trafiğinin yönlendirilmesine kadar pek çok konuda yatırımcıya yön veriyor. Alışveriş merkezi kiralama yönetimi alanında en kıdemli isimler denildiğinde akla ilk olarak MLM Yönetim’in kurucusu Lütfi Bayrav, AVM Partners Yönetim Kurulu Başkanı Aydın Yurdum ve Alkaş Danışmanlık’ın kurucusu Avi Alkaş geliyor.
1998’den bu yana 29 alışveriş merkezinde 750 bin metrekare alan kiraladıklarını açıklayan Lütfu Bayrav, Türkiye’de hala 3 milyon metrekare kiralanabilir alan olduğunu belirtiyor. 2007’den sonra İstanbul’da lokal, Anadolu’da da küçük ölçekli alışveriş merkezlerinin gelişeceğini söyleyen Bayrav, "Pazarın doyumuna ilişkin değişik rakamlar telaffuz edilebilir. Bu konuda somut rakamlara bağlı kalmak istemiyorum. Çünkü bu, kişilerin gelirlerine, harcama kapasitesine, gerçek müşterinizin kim olduğuna da bağlı. O yüzden pazar, ’şu noktada doyuma ulaşacaktır’ demek zor. Yatırımcıların her birinin istediği noktada alışveriş merkezi açma hakkı var ama sağlıklı ve doğru büyümek gerekir. Bu nedenle resmi mercilerin bazı kararlan, trafik gibi detaylan göz önüne alarak vermesi lazım. Kritik olan bir başka nokta marka ve perakendeci sayısının artması. Ancak, bu tek başına yetmiyor. Aynı zamanda tüketim anlayışı da değişmeli" diyor.
Pazarın kolay kolay doyuma ulaşmayacağını düşünen bir başka isim de Alkaş Danışmanlık’ın kurucusu Avi Alkaş. ı99iden beri alışveriş merkezleri ve perakendecilik sektöründe danışmanlık hizmetleri veren Alkaş Danışmanlık’ın referansları arasında Akmerkez, Carousel, Kipa, Metrocity, Tepe Nautilus, Olivium gibi önemli merkezlerin adı geçiyor. Bugüne kadar 28 merkezde 900 bin metrekareye yakın alan kiralayan Alkaş Danışmanlık tarafından, geçen yıl üç merkezde ı20 bin metrekare, bu yıl da altı merkezde 382 bin metrekare alan kiraya verildi. Avi Alkaş, her ne kadar bazı bölgelerde aşırıya kaçılmaya başlandığı düşünülse de, alışveriş merkezlerinin sayısal ve alansal toplamının doyuma ulaşmasına daha çok yol olduğu görüşünde.
Avrupa İle Kıyaslamayın
AVM Partners Yönetim Kurulu Başkanı Aydın Yurdum ise Avrupa ülkeleriyle metrekareleri birebir kıyaslamanın çok doğru bir yöntem olmadığını düşünüyor. Yurdum bunun nedenlerini de şöyle açıklıyor: "Türkiye’de ilk alışveriş merkezi yapılmaya başlandığında yaklaşık 30 bin metrekare kiralanabilir alan vardı. Fakat geçen iki yıllık dönemde yapılan projelere baktığınızda bunların 60-70 binli rakamlara çıktığını göreceksiniz. Metrekareler büyüdü ama çarşılarda bulunan mağaza adetleri yine 160-170’li rakamlarda dolaşıyor. Çünkü alışveriş merkezleriyle birlikte perakendecilerin toplam satış oranı da büyümeye başladı, koleksiyonlar genişledi, perakende talebi arttı."
Bunun hem yeni yerli markaların oluşmasından hem de bugüne kadar Türkiye’ye girmekte tereddüt eden yabancı markların pazara girme karan almalarından kaynaklandığını belirten Yurdum, mevcut alışveriş merkezlerinin bu talebi karşılamaya yetmeyeceğini bu nedenle de yeni merkezlere ihtiyaç duyulduğunu belirtiyor. Yurdum sözlerini şöyle sürdürüyor: "İlk yapılan alışveriş merkezlerinden birisi Akmerkez. Daha sonra o bölgeye Kanyon ve Metrocity yapıldı. Yakınlarında açılacak yeni bir çarşı her halükarda bu üçünde bulunmayan başka markalan içerecek. Yoğunlaşmaya biraz böyle de bakmak lazım. Yeni yeni markalar geliyor ve yer alacak alışveriş merkezi bakıyorlar. Önümüzdeki günlerde 70-80-100 bin metrekarelik, bünyesinde 250-300 mağaza barındıran projeler görmeye başlayacağız. Bunlar bilinçli yatırımcılar tarafından yapılacağı için çok sorun olmayacağı umudunu taşıyor. Önemli olan bu projelerin sağlıklı fonksiyonel yapılara sahip olması."
Yeni Yatırım Alanı Anadolu
Proje yapmak kadar onu yaşatmak da önem taşıyor. Sektör temsilcileri önümüzdeki dönemlerde sadece büyük ölçekli, doğru noktalarda konumlanan, doğru karmaları olan, en önemlisi de iyi yönetilen alışveriş merkezlerinin ayakta kalacağını düşünüyor. Yakın gelecekte İstanbul’daki pazar doyuma ulaşsa bile modem perakende yatırımlarının Anadolu’ya doğru kayması bekleniyor. Bugün İstanbul dışındaki illerde 120 alışveriş merkezi faaliyet gösteriyor. Bu bölgelerde yapılması planlanan merkez sayısı ise 52. Ayrıca 32 projenin de inşaatları halen devam ediyor. Gerek yerli gerekse yabancı yatırımcıların gözdesi olan İstanbul’da ise merkezi semtler yerine yan mahallelerde lokal alışveriş merkezleri açılması bekleniyor.
İstanbul’un trafik problemi çözülmediği sürece bölgesel alışveriş merkezlerinin avantaj olacağını söyleyen Aydın Yurdum, Anadolu’daki kentleri ise önemli proje geliştirme alanları olarak görüyor. Yurdum açıklamalarına şöyle devam ediyor: "Sektörde çok önemli bir sıcak para girdisi var. 100 civarında yeni alışveriş merkezi geliyor. Alışveriş merkezi çalışmaları İstanbul’un Avrupa yakasında yavaşlayıp Asya yakasında artabilir. İki sene sonra kaç proje yapılacağını değil hangi projelerin yaşadığını konuşuyor olacağız. Beylikdüzü’nde 20’nin üzerinde proje yapılıyor. Bunun kaç tanesi kayda değer ona bakmak lazım. Kimi çok ufak kiminin de otoparkı yok. Bu bölge yakında alışveriş merkezi mezarlığına dönüşecek gibi görünüyor. Migros dışındaki projelerin yaşama şansı olduğunu düşünmüyorum."
Büyük ölçekli alışveriş merkezi projelerini geliştiren, planlayan, kiralayan ve yöneten şirketlerden birisi de Ece Türkiye. Sektör ve marka karmasının belirlenmesi, kira kontratlarının yapılması, kiracı ilişkilerinin yürütülmesi gibi hizmetler veren firmanın yönetiminde yedi alışveriş merkezi bulunuyor. Bugüne kadar toplam 300 bin metrekare alan kiraya verdiklerini açıklayan Ece Türkiye Alışveriş Merkezleri Yönetimi Departman Müdürü Özgür Bekiroğlu, "En fazla alışveriş merkezine sahip olan İstanbul’da bin kişiye düşen kiralanabilir metrekare alanı 96, Anadolu’da bu rakam 37 iken Almanya’da 153, Polonya’da ise 102 metrekare. Türkiye’de hala pazar nispeten yeni ve gelişmeye açık. Sonuçta hem Anadolu’da hem de İstanbul’da alışveriş merkezi açmaya elverişli yerler, şehirler mevcut. Bu da Türkiye pazarının bir doyuma gelmediğini gösteriyor" diyor.
Buralara Gidenler Mutlu Mu?
Türkiye’de metrekaresi 8 dolara da 250 dolara da kiralanan mağazalar var. Rakamlar sektöre, mağazanın büyüklüğüne, markanın yapısına göre değişiyor. Alışveriş merkezlerinin başarıya ulaşmasında lokasyon, marka karması, bu karmayı oluşturan perakendeciler, mal sahibi, yatırımcının kiracıya bakış açısı gibi pek çok unsur etkili oluyor. Sektör temsilcilerine göre en kritik konulardan birisi de yatırımcının perakendeciyi bir ortak gibi görmesi ve buna dönük kiralama yapması.
Piyasada yapılan en büyük yanlışın projeleri tek bir mağazanın metrekaresine bakarak değerlendirmek olduğunu düşünen Aydın Yurdum, "Bazen ödenen rakamlara şaşırıyorum. Şu anda üç dört proje için 200-250 dolar gibi alışılmadık rakamlar konuşuluyor. İnsanlar bu rakamı çıkartacaklarını ya da markalarının tanıtacaklarını bildikleri için veriyorlar. Önemli olan alışveriş merkezlerinin ortalama rakamlarına bakmak. Buna baktığımızda Türkiye’de kirası 100 euro üzerinde olan çarşı pek yok denilebilir. Varsa bile bir iki tanedir. Akmerkez için ı50- 200 dolarlar telaffuz ediliyor. Bildiğim kadarıyla yıllık kira geliri 44 milyon dolar. Ortalaması 125-130 dolar eder. Türkiye’deki en yüksek ortalama bu. Şu anda İstinyepark, City’s Nişantaşı, Capacity sektörün yıldız projeleri. Rakamlarının diğerlerine göre daha farklı olması çok doğal. City’s Nişantaşı’nın bulunduğu semtte böyle başka bir mekan daha yok. Bakırköy’deki Capacity için de aynı şey geçerli" diyor.
Alışveriş merkezi kiralama yönetimi alanında faaliyet gösteren firmalar, kira kriterlerini belirlerken öncelikle merkezin bulunduğu bölgeyi ve hedef tüketici kitlesinin sosyo-ekonomik yapısını göz önünde bulunduruyor. Gerek ulusal büyük markalar gerekse bölgesel yerleşmiş markalar değerlendirmeye alınıyor ve gelişen perakende sektörüne uygun düzenlemeler yapılıyor. Metrekare fiyatlarında ise mağaza kategorisi, alan büyüklüğü, merkez içi konum gibi unsurlar belirleyici oluyor.
Sokak Mağazalarına Etkisi Büyük
Dünyada alışveriş merkezlerinin tarihi eskilere, 19501i yılların başına kadar uzanıyor. ABD’de insanların şehirlerden çıkıp banliyölere yerleşmesi ile sokak mağazacılığına alternatif olarak alışveriş merkezleri gelişmeye başlıyor. Türkiye’de şimdilik, 81 ilin 35’inde alışveriş merkezi bulunuyor. Şimdilik diyoruz çünkü 49’u İstanbul’da olmak üzere 81 merkezin inşaat çalışmaları devam ediyor. Önümüzdeki dönemlerde yapılması planlanan alışveriş merkezi sayısı ise 89. Peki, alışveriş merkezlerinin sayıca artmasından sokak mağazaları nasıl etkileniyor? Sadece İstanbul’ da 56 aktif, 49 inşaat halinde, 37 tane de planlanan alışveriş merkezi bulunuyor. Merkez sayısının çoğalması özellikle küçük ölçekli işletmeleri zora soksa da bazı sokaklar popülerliğini korumaya devam ediyor. İstanbul’da Bağdat, İstiklal, Abdi İpekçi, Ankara’da Ulus, Kızılay, İzmir’de Alsancak, Gül Sokak, 1’.ya da Kaleiçi, Işıklar, Bursa’da Heykel, Altıparmak, Konya’ da ise Zafer Caddesi 5alışveriş mekanlarından sadece birkaçı. Sokaktaki mağazaların hedef kitlesi alışveriş merkezlerinden farklı olduğunu belirten Lütfi Bayrav, aslında bire alışveriş merkezi sayılan Abdi İpekçi, Bağdat Caddesi gibi lüks semtlerde sokak aralarındaki küçük işletmelerin süreçten etkileneceğini dile getiriyor. Bayrav, küçük ölçekli mağazaların ya kapanacaklarını ya da toplu alışverişin olduğu merkezi taşınacaklarım öngörüyor.
Alışveriş merkezlerinin genellikle 20-25 oranında daha fazla satış yapılmasını sağladığına dikkat çeken Avi Alkaş ise sokak mağazacılığından alışveriş merkezine doğru önü alınamaz bir akış olduğunu söylüyor: "Hijyenik, konforlu, otopark avantajlı mekanda alışveriş keyfi yaşanıyor. Caddelerde dönüşüm ve ayrışma başladı. ama yine de etkilenmeyen veya aksine satış artıran caddeler de var. Genelde ana deki caddeler cazibelerini sürdürüyor.
Kaynak: Turkishtime Dergisi
|
En Çok Okunanlar 
